租客不搬走，房東的那些崩潰瞬間你一定懂，下一位租客已經拖著行李箱等入住，房子清潔師也約好了，但眼前這位租客不搬走，打電話不接、訊息已讀不回，甚至回你一句：「再給我一點時間啦」這個”一點”就彷彿無止盡的永遠！
你是房東、房子是你的，卻像被趕在自己家門外。面對這樣的租客，心急沒有用，生氣更沒用。唯一能讓房東睡得著覺的，是照著法律走、一步步把房子拿回來。
為什麼租客不搬走？有哪些常見原因？
要解決問題，首先必須理解對方的動機。雖然從房東的角度看，合約到期就該走人是天經地義，但實務上租客違約滯留的原因千奇百怪。
只要釐清這些背後因素，就能幫助您判斷接下來該採取軟性勸導還是強硬法律手段，畢竟對於單純遭遇變故的租客與惡意佔用的租霸，處理的節奏完全不同。
常見的原因如下：
- 租金行情上漲，找不到替代房
常見在捷運沿線地區。租金從16000飆到20000，租客就會覺得「不如拖吧，反正你也」。 - 租客欠租，但想拖延時間
有些人寧可被告，也要拖幾個月房租免費住。 - 租客狀況特殊
包含失業、罹病或家庭突發事件，短期內沒辦法搬。 - 租客誤以為房東沒有合法權利
像是口頭續租、房東未登記租賃專法，就覺得自己有底氣賴著。 - 惡意占用者
極少數，但一旦遇到，房東會覺得像住進土匪。
通常在溝通時就能看出端倪，若對方態度迴避或消極回應，就要進入下一階段！
房東處理不搬租客的三大階段
當您確認租客沒有搬遷意願時，時間就是最大的成本。許多房東因為心軟或猶豫，錯過了最佳的蒐證與法律時效。處理這類糾紛並非一蹴可幾，而是一個循序漸進的過程。
我們將整個處理流程劃分為三個關鍵階段，這是一個由情入理、由理入法的過程，每一步都是為了在最終的訴訟中取得絕對優勢。
第一階段：柔性溝通與確認意向
法律程序耗時傷財，若能透過協商解決絕對是上策。當發現租約到期或違約跡象時，房東應先以平和的態度進行溝通 。這並非示弱，而是為了先禮後兵。
您可以先透過電話或通訊軟體詢問對方的困難點，評估是否給予短暫的寬限期（例如3至5天的搬遷緩衝）。在這個階段，雙方都應展現誠意，試圖在法理情上尋求平衡點 。
如果對方是因為臨時變故，或許雙方可以簽署一份「遷讓協議」，約定明確的最後搬離日。但請注意，所有的口頭承諾都必須留下文字紀錄（如 Line 對話截圖），以證明您已善盡告知義務。
若租客態度強硬，您也必須在溝通中明確表達立場：租約已滿，屋主有權收回房屋 。切記，此階段的重點是「蒐證」與「測試底線」，而非無止盡的等待。
第二階段：寄發存證信函正式催告
若軟性溝通無效，或者租客開始「已讀不回」，您必須立刻收起同情心，進入法律攻防的準備期。此時最重要的動作就是「寄發存證信函」。
這份文件的意義在於向法院證明您已經盡了法律上的通知義務，並且明確告知租客其行為已經違約。
根據實務經驗，建議在口頭催告後的3至5天若無結果，就應立即行動 。存證信函的內容必須精確，不能僅是發牢騷。您需要載明租約到期日、欠租金額（如有）、以及限期搬遷的具體日期（通常建議給予 7 天期限）。
這封信函將是未來提起訴訟時，證明租客不搬走且具有惡意的關鍵證據。如果租客拒收，該信函退回後務必完整保存，這在法律上仍可視為送達的一環或作為佐證。
第三階段：訴訟與強制執行
當存證信函發出且期限屆滿，對方依然無動於衷，房東就必須走上訴訟一途。這是取回房屋的最終手段，雖然過程較長，但卻是唯一能合法動用公權力將人請走的途徑。
您需要向法院提起「返還房屋」的民事訴訟 。在訴訟過程中，法院通常會先安排調解，若調解不成才會進入實質審理 。
房東的訴求通常包括：租客遷出並返還房屋、給付積欠租金、以及相當於租金的不當得利。
一旦獲得勝訴判決且確定後，房東便可向法院聲請強制執行 。這時，公權力才會介入，由法院人員會同員警強行取回房屋主導權。
房東絕對不要做的事
在面對租客不搬走的焦慮時刻，憤怒往往會讓人失去理智，直接換鎖、斷水斷電，甚至是把租客的東西丟出門外…必須嚴肅地告訴您，這些行為在台灣法律下極具風險，極有可能讓原本合法的受害者（房東）瞬間變成刑事被告。法律保障居住權，即便對方違約在先，房東也不能動用「私刑」。
- 不要半夜換鎖
- 不要進屋丟東西
- 不要斷水斷電
- 不要揚言暴力或找人恐嚇
- 不要收不合理高額佔用費
這些行為都有可能構成妨害秩序、侵入住居、恐嚇、強制罪等刑責。
一句話：只要接觸到對方的人身或生活機能，就很可能違法。
即便租客不搬走，也必須靠制度解決。
租約簽訂時的預防策略
很多房東在遇到租客不搬走的問題時，才後悔當初合約簽得太草率。事實上，90% 的糾紛風險可以在簽約階段就被大幅降低。
一份嚴謹的租賃契約，就像是房東的護身符，它能決定未來若發生糾紛時，您是需要耗費一年打官司，還是能在一個月內解決問題。以下是幾個簽約時必須堅持的關鍵策略。
在契約中明確註明「期滿不續租即須搬遷」
台灣民法對於租賃關係有保護弱勢的傾向，特別是關於「不定期租約」的認定非常寬鬆。如果租約到期後，房東沒有「即表示反對之意思」而繼續收租，合約就會轉為不定期租約，這時候要收回房子將變得難如登天。
因此，務必在合約中白紙黑字寫明：「租賃期限屆滿，租賃關係即行消滅，不需另行通知，承租人應即遷讓返還房屋。」這樣的條款能有效阻斷不定期租約的形成，確保合約到期就是真正的終結。
加上押金條款與違約金
金錢是最好的約束工具。合約中應詳細規定押金的用途與扣抵方式，更重要的是設定「懲罰性違約金」。
例如條款可以寫明：若租約到期租客不搬走，每逾期一日，需支付雙倍或三倍租金作為違約金。這不僅能補償房東在訴訟期間的租金損失，高額的累計罰款也能對租客產生實質的心理壓力，促使其儘早搬離。
建議簽署「公證租約」提高執行力
這是所有策略中最強大的一招。簽約時，強烈建議雙方一同到法院公證處或民間公證人事務所辦理「租約公證」。在公證書中，可以載明「租期屆滿不返還房屋」、「積欠租金」等事項應「逕受強制執行」。
這意味著，一旦租客違約或租客不搬走，房東完全不需要經過漫長的訴訟程序，可以直接拿著公證書向法院民事執行處申請強制執行 。雖然公證需要數千元的費用，但相比於動輒數萬元的律師費與長達數月的官司折磨，這絕對是最高投報率的保險。
若為長期出租，可選擇「租賃專法登錄」增加法律保障
對於專業的包租公或長期持有資產的房東，遵守《租賃住宅市場發展及管理條例》也是一層保障。
透過合法的登錄與使用符合內政部規範的定型化契約，雖然看似限制較多，但在處理租霸糾紛時，因為合約條款標準化，法院在認定上會更明確，減少因合約文字模糊而產生的解釋空間 。
租客欠租與不搬的法律界線
現實中，租客不搬走，常伴隨欠租。
但兩者在法律上仍是兩條線：
欠租 ≠ 不搬走，但兩者常伴隨發生。
欠租可能是短期暫難支付，但仍願意搬離。
不搬不一定欠租，但多半在拖延時間。
兩者交集，就是房東最頭痛的情況。
欠租兩個月以上 → 房東可以主張終止租約
「兩個月」是實務上最常見的界線。
房東通知後即可終止租約，租客即喪失居住正當性。
案例分享：
板橋某位房東，房客連兩個半月沒付錢，卻每天晚上 11 點才回訊息：「明天會付」。最後終止租約後再拖三個月才離開，期間還怒吼：「你要告就告啊」。這種租屋蟑螂，就是在賭房東消耗不起。
終止後不搬 → 可提起返還房屋訴訟
這一步是房東最不想走但最終常會走上的路。
提告之後，法官會先調解，沒成功才會進審理，確保雙方都有說法機會。
勝訴後，租客再拖，就是強制執行。
總結
面對租客不搬走的困境，情緒的宣洩無法解決問題，唯有冷靜的法律行動才能收復資產。從初期的溝通協商，到中期的存證信函催告，再到最後的訴訟與強制執行，每一步都必須踩在法律的保護傘下。雖然過程可能長達數月，但這是取回房屋且不留後患的唯一正途。
對於房東而言，這也是一次寶貴的經驗教訓。它再次證明了「預防勝於治療」的真理，在簽約時堅持公證、設定嚴謹的違約條款，遠比事後花大錢請律師來得有效。經營租賃市場本就有風險，掌握正確的法律知識與處理流程，才能將損害降到最低，確保您的資產價值不受侵犯。
租客不搬走常見問題
Q1：房東可以找人搬走租客東西嗎？
絕對不行。 這是極度危險的行為。即便租約已終止，屋內的物品所有權仍屬於租客。若您擅自打包、丟棄或搬運，極可能面臨「強制罪」與「毀損罪」的刑事告訴，甚至被租客反告賠償貴重物品遺失的損失。
正確的做法是透過法院的強制執行程序，由法院點交處理，切勿自行當搬運工 。
Q2：租客不開門，法院怎麼執行？
許多房東擔心租客故意鎖門躲避，法院會不會就沒轍了？請放心，公權力並非紙老虎。當進入強制執行階段，法院人員會定期到現場履勘 。如果租客拒不開門，法院會要求房東聯繫鎖匠到場開鎖，並會同轄區員警維持秩序，強行進入屋內 。
執行人員會清點屋況，預估搬運所需的人力物力，租客的「閉門羹」在強制執行階段是無效的。
Q3：強制執行要多久？
這取決於案件的複雜度與法院的案量，通常不會是幾天內的事。一般來說，從勝訴確定申請強制執行，到法院排定履勘、定期限搬遷、最終執行點交，整個過程可能需要 1至3 個月不等。
若屋內遺留大量廢棄物或租客有激烈抗爭，時間可能會再延長。
這也是為什麼我們不斷強調「租約公證」的重要性，因為它能讓您跳過前面漫長的訴訟期，直接進入這最後幾個月的執行階段，大幅縮短空窗期 。
